부동산 인도집행에서 점유자 특정 기준, 집행불능이 되는 경우와 대응 방법

① 특별항고인(임대인)은 이 사건 건물을 상대방에게 임대한 후, 임대차 해지를 원인으로 하는 인도청구의 소를 제기하여 승소확정판결을 받아, 집행관에게 인도집행을 위임하였습니다.
② 집행관은 인도집행을 위하여 이 사건 건물에 진입하였는데, 그 안에서 제3자 명의의 카드 단말기와 카드전표를 발견하였고, 특별항고인은 ‘상대방이 영업을 중단하고 다른 사람이 잠시 영업했던 사실이 있다’고 진술하였으며, 이에 집행관은 강제집행을 중단하였습니다(판결상의 피고와 점유자의 불일치로 인한 집행불능).
③ 그 후 위 집행사건은 취하 간주되었고, 그 사이에 상대방이나 제3자가 집행에 대하여 항의하거나 문의하였다는 정황은 없었습니다.
④ 2년 후 특별항고인은 다시 집행관에게 인도집행을 위임하였고, 집행관은 인도집행을 위하여 이 사건 건물에 진입하였습니다.
⑤ 그러나 집행관은, ‘제3자 명의의 카드단말기 등은 없으나 상대방이 점유ㆍ사용한다는 근거(사업자등록증, 영업허가증, 카드단말기 등)를 찾을 수 없다’는 이유로 다시 집행불능으로 처리하였습니다.
⑥ 이때도 이 사건 건물의 점유자라고 주장하는 사람은 없었고, 오랜기간 사람이 출입한 흔 적이 없는 상태였습니다.
⑦ 이에 특별항고인은 원심법원에 집행관의 처분(집행불능)에 이의신청을 하면서, 상대방에게 부과된 전기요금의 체납에 관한 2017년도의 자료, 상대방이 운영한 주점의 등록면허세 납세고지서(2019년 발급) 및 우편물, 영업용집기, 부식ㆍ누수ㆍ곰팡이 등으로 훼손된 건물 내부사진 등을 제출하였습니다.
⑧ 이에 대해 집행관은 제3자의 점유가 있을 수 있다는 내용의 의견서와 함께 건물 수색 당시 발견된 카드전표를 제출하였는데, 거기에 기재된 가맹점 주소와 상호는 이 사건 건물 주소와 상대방의 주점 상호와 다르고, 거래일시도 2016년도였습니다.

원심은 이의신청을 기각하였고, 이에 특별항고인은 특별항고를 제기하였습니다.

그러나 대법원은, 집행관은 상대방의 사업자등록증, 영업허가증, 카드단말기를 찾지 못했더라도 실제 점유상황과 각종 우편물, 납세고지서, 간판, 상호 등까지 조사ㆍ확인하여 상대방의 점유 여부를 판단해야 하고, 원심은 이의재판 당시까지 제출된 주장과 자료를 종합해서 이의사유 당부를 판단했어야 한다고 보아, 파기환송하였습니다.

① 채무자가 부동산을 인도하여야 할 경우 집행관은 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 이를 인도하는 방법으로 집행합니다(직접 집행, 민사집행법 제258조 제1항).
② 집행기관은 목적물이 있는 곳을 관할하는 지방법원이나 지원에 소속된 집행관입니다.
③ 집행관은 집행을 할 때 집행을 받는 채무자가 집행권원(판결 등)에 표시된 사람인지, 그의 소유재산인지, 그가 점유하고 있는지 등을 조사해야 할 의무가 있습니다.
④ 다만 조사범위는 그 개연성을 인정할 수 있는 외관과 징표에 의해서만 판단할 수 있을 뿐 실질적 조사권은 없습니다.
⑤ 인도집행에서 점유하고 있는 채무자가 집행권원에 표시되어야 하지만 채무자와 함께 거주 하고 있는 가족이나 동거인, 피고용인 등에 대해서는 사회통념 상 그들이 채무자와 별개의 독립한 점유를 가진다고 인정되는 등의 특별한 사정이 없는 한 별도의 집행권원 없이 채무 자와 동시에 퇴거시켜 집행할 수 있습니다.

① 사례는 집행관이 실질적 조사권은 없더라도 집행관이 집행권원 등 관련 자료를 조사 하면 쉽게 그 점유관계를 판단할 수 있는 경우 이를 조사ㆍ판단하여야 한다고 하였습니다.

② 또한 점유관계를 판단할 때 ‘주민등록표 등본’이나 ‘사업자등록증’은 중요한 자료이지만 유일한 자료는 아니므로, 집행관은 이러한 자료 뿐만 아니라 실제의 점유상황과 그 밖의 사정 등을 종합적으로 살펴 점유사실의 인정 내지 점유자를 특정하여야 한다고 하고, 특히 영업장 등의 점유자를 판단할 때에는 ‘사업자등록증, 간판, 상호, 영수증, 기타 영업장 내의 부착물이나 집기, 각종 우편물, 납세고지서’ 등으로 점유자를 확인하고, 이를 통하여도 채무자의 점유를 확인할 수 없는 경우에 이르러야 집행불능으로 처리할 수 있다고 판단하였습니다.

③ 대법원 2014. 6. 3.자 2013그336 결정은, “미등기 건물에는 소유권을 표상하는 외관적 징표로서 등기부가 없으므로, 집행관이 철거집행을 할 때에는 ‘건축허가서’나 ‘공사 도급계약서 등’을 조사하여 철거대상 미등기건물이 채무자에게 속하는지를 판단하여야 하고, 대체집행의 기초가 된‘집행권원의 내용’도 확인해야 한다”고 하고 있습니다.

④ 따라서 점유자가 누구인지 판단할 수 있는 자료가 전혀 없는 경우, 집행불능으로 처리하지 말고 인도집행을 실시한 다음 이해관계인으로 하여금 집행에 관한 이의신청을 하도록 하는 것이 바람직하다는 견해도 있습니다.

⑤ 이 사건은 공시송달에 의한 판결을 집행권원으로 해서, 2019년경 인도집행을 위임했는데, 집행관이 현장을 수색하던 중 제3자 명의의 카드단말기와 카드전표를 발견한 뒤 ‘집행불능’으로 처리하였고, 이후 2년이 지나 다시 같은 집행권원으로 인도집행을 위임했는데, 집행관이 같은 사유로 ‘집행불능’으로 처리하였던 것으로, 채권자가 이의신청을 하면서 추가자료(상대방이 전기요금 체납으로 공급계약이 해지된 내역, 상대방이 운영하던 주점등록면허세 납세고지서와 우편물, 영업용집기 등이 남아있고, 훼손된 건물 내부 사진)를제출하고, 수색 당시 발견된 카드전표의 가맹점 주소와 상호가 이 사건 건물의 주소와 채무자 운영 상호와 다르고, 거래일시도 채무자의 점유 시점 이전으로 밝혀진 사안으로, 채권자의 권리구제 필요성이 있었던 사안이어서 특별항고가 인용된 사례입니다.

● 인도집행에서 점유자의 특정은 사실상 어렵지만 매우 중요한 문제입니다.
● 대상결정은 집행관이 외관적 징표를 기준으로 점유관계를 판단해야 하지만 영업장 등의 현황과 주변 사정들을 꼼꼼히 살펴 집행을 하도록 하고, 채권자가 집행에 관한 이의신청을 한 경우 집행법원은 이의신청 시까지 제출된 자료까지 검토해서 집행절차의 당부를 판단하도록 하여 권리구제를 도모하였던 것입니다.