지역주택조합 탈퇴, 환불보장약정만 있으면 가능한가
최근 부동산경기 침체로 인하여 부동산업계가 많은 영향을 받고 있습니다. 그러다 보니 전국의 지역주택조합이 진행하고 있는 재건축사업 또한 그러한 영향을 받아 예정대로 진행되지 않고 있어, 이 때문에 조합가입계약을 한 조합원들은 가입계약을 해제한다거나 다른 이유를 들어 지역주택조합 탈퇴를 희망하는 사례가 많아지는 것도 사실입니다.
최근 문제시 되고 있는 환불보장약정, 즉, 조합원가입계약을 촉구하기 위해 조합 또는 추진위원회는 언제까지 조합이 설립되지 않는다거나 사업계획이 승인나지 않는 등 일정한 경우에는 납입한 납입금 전액을 환불하겠다는 환불보장약정을 조합원가입계약과 동시에 작성하여 교부하는 사례가 많은데, 이로 인하여 조합원과 마찰이 생기고 있습니다.
조합원가입계약과 동시에 작성된 환불보장약정의 효력과 더불어 조합원가입계약의 효력을 동시에 알아보도록 하겠습니다.
- 1. 환불보장약정이 무엇인지
- 2. 사례
- 3. 법원의 판단
- 4. 환불보장약정의 효력
- 5. 일부무효의 법리
- 6. 지역주택조합 탈퇴, 전략적인 접근으로
1. 환불보장약정이 무엇인지
환불보장약정은 통상 조합원가입계약을 하면서 ‘언제까지 사업계획이 승인나지 않으면 납부한 전액의 환불을 보장한다’거나 ‘사업이 무산되면 납부한 전액을 환불하겠다’는 내용이 담긴 안심보장증서(명칭과는 관계없음)을 말합니다.
이러한 환불보장약정 또는 안심보장증서는 보통 조합원가입계약을 촉구하기 위해 조합에서 작성하여 교부하는 것인데, 그 효력이나 조합원가입계약과의 관계이에 대한 면밀한 법적 검토가 필요한 것입니다.
2. 사례
- 원고는 지역주택조합 추진위원회와 조합원가입계약을 체결하면서, 추진위원회로부터 ‘2017. 0. 0.까지 사업계획이 승인나지 않으면 납부한 전액의 환불을 보장한다’는 환불보장 약정이 포함된 안심보장증서를 교부받았습니다.
- 그 후 약정된 납입금 중 일부를 납입하였으나 추진위원회는 약속한 날짜까지 사업계획을 승인받지 못하였습니다.
- 이에 원고는 환불보장약정에 따라 납입한 납입금의 반환을 구하는 소를 제기하였는데, 추진위원회는 환불보장약정이 총유물의 처분행위로서 총회 결의가 없어 무효이므로 반환할 의무가 없다고 항변하였습니다.
- 피고의 항변에 원고는 환불보장약정이 무효라면 일부무효의 법리에 따라 조합가입계약도 무효이므로 납입금은 부당이득으로서 반환되어야 한다고 주장하였습니다.
3. 법원의 판단
원심은 환불보장약정은 총유물의 처분행위에 해당하나 총회의 결의가 없어 무효이고, 조합가입계약과 서로 독립된 법률행위이므로 일부무효의 법리가 적용될 수 없다고 청구를 기각하였습니다.
그러나 대법원은 환불보장약정은 조합가입계약의 납입금에 관한 특약 사항을 정하기 위한 목적으로 조합가입계약에 수반하여 경제적․사실적으로 일체로서 체결되었으므로 하나의 계약인 것과 같은 관계에 있기에 일부무효의 법리가 적용될 수 있어 당사자들의 가정적 의사를 심리하여야 한다고 판단하면서 원심을 파기하습니다.
결국 조합가입계약을 하면서 조합이나 추진위원회가 교부한 환불보장약정이 기재된 안심보장증서는 가사 조합 총회의 결의가 없어 무효라 하더라도 이는 조합가입계약과 일체로 체결된 것으로서 일부무효의 법리에 따라 조합가입계약도 무효이므로, 조합원의 납입금은 부당이득금으로서 반환하여야 한다고 판결하였습니다.
4. 환불보장약정의 효력
- 환불보장약정이 포함된 안심보장증서는 조합재산의 처분에 관한 것인데, 조합재산은 총유물로 보는 것이 판례의 입장입니다. 따라서 총유물의 처분행위는 총회의 결의가 필요합니다.
- 총회의 결의가 필요한 총유물 처분행위인 환불보장약정에 총회 결의가 없을 때에는 이는 무효이고, 이와 일체로 체결된 조합가입계약 또한 무효입니다.
- 총유물의 처분행위인 이상 반환약정은 단순한 채무부담행위로 볼 수 없습니다.
5. 일부무효의 법리
민법 제137조의 규정에 의하면, “법률행위의 일부분이 무효인 때에는 그 전부를 무효로 한다. 그러나 그 무효부분이 없더라도 법률행위를 하였을 것이라고 인정될 때에는 나머지 부분은 무효가 되지 아니한다.”고 규정하고 있습니다.
즉 법률행위의 일부가 무효이면 원칙은 전부 무효이되, 당사자의 가정적 의사에 따라 나머지 부분은 유효가 될 수 있다는 의미입니다.
위 규정은 취소 및 해제의 경우에도 유추적용되고, 여러 계약이 경제적․사실적으로 일체로서 행하여진 경우에도 유추적용되고 있습니다.
“여러 개의 계약이 체결된 경우에 그 계약 전부가 하나의 계약인 것과 같은 불가분의 관계에 있는 것인지의 여부는 계약체결의 경위와 목적 및 당사자의 의사 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다.”(대법원 2006. 7. 28. 선고 2004다54633 판결)
6. 지역주택조합 탈퇴, 전략적인 접근으로
환불보장증서와 관련된 법적 분쟁이 전국적으로 일어나고 있는데, 대법원 판례의 입장을 고려하면, 만약 환불보장증서가 총회의 적법한 결의를 거쳐 유효한 것이라면 문제될 여지가 없지만, 조합가입계약을 촉구하기 위해 급조되어 교부되는 것이 현실인 점을 고려하면, 총회의 결의를 거친 환불보장증서는 거의 없는 것으로 보이고, 이러한 사유를 들어 조합원들이 가입계약을 해제하고 납입금을 청구할 경우 대부분 승소하고 있습니다.
따라서 환불보장증서와 관련되어 조합가입계약의 해제를 위해서는 이와 관련된 소송경험이 많은 소송대리인의 선임이 필수적이라 해도 과언이 아닐 것입니다.