차임을 연체한 임차인의 보증금 공제 후, 보증금 관리 대행업체를 상대로 약정금소송 제기하여 승소한 사례

의뢰인은 주상복합빌딩 내 여러 개의 구분건물을 소유한 회사로, 해당 빌딩의 관리비 징수와 매장 임대 대행 업무는 피고 단체가 담당하고 있었습니다. 피고 단체는 빌딩 관리 과정에서 자기 명의로 임차인들과 임대차 계약을 체결하고, 임대차 종료 시까지 자기 계산으로 보증금을 수령·관리하는 구조를 취하고 있었습니다.

다만, 구분소유자가 전유면적 비율에 해당하는 보증금을 직접 수령하거나 차임을 직접 받겠다는 의사를 표시할 경우에는 그에 따라 권리관계를 조정해 왔습니다.

의뢰인은 자신의 전유부분에 대해 임차인 A로부터 차임을 직접 수령하였고, 보증금만 피고 단체가 관리하는 형태였으나, 이와 관련하여 별도의 임대차 계약서를 작성하지는 않았습니다. 이후 새로운 임차인 B가 입주하면서, 해당 임대차 계약에서는 보증금과 월 차임 모두를 의뢰인이 직접 수령하기로 명확히 정하였습니다.

이 사건에서는 여러 채권 관계가 동시에 존재하였습니다. 우선 의뢰인은 피고 단체에 대해 임차인 B의 보증금 중 전유부분 비율에 해당하는 4,000만 원 상당의 채권을 보유하고 있었고, 반대로 피고 단체는 의뢰인에 대해 3,800만 원의 대여금 채권을 가지고 있었습니다.

한편, 이전 임차인 A는 차임을 연체하였고, 그 결과 임대차 종료 시 반환받아야 할 보증금 전액이 연체 차임으로 공제되었습니다. 이에 따라 의뢰인은 임차인 A의 차임 연체로 인해 회수하지 못한 금액에 상응하는 보증금 비율, 즉 4,000만 원 상당을 피고 단체로부터 청구할 수 있는 채권이 존재한다고 보고 약정금소송을 제기하였습니다.

그러나 1심 법원은 의뢰인이 주장하는 해당 채권이 실제로 존재한다는 점이 충분히 입증되지 않았다고 보아 원고 패소 판결을 선고하였습니다. 이에 의뢰인은 항소심을 통해 판결을 다투기 위해 저희 법무법인 서린에 사건을 의뢰하게 되었습니다.

항소심에서의 가장 중요한 쟁점은, 임차인 A가 차임을 연체함으로써 보증금이 전액 공제되었고, 그로 인해 의뢰인이 실제로 손해를 입었다는 점을 어떠한 방식으로 입증할 수 있는지였습니다.

다시 말해, 의뢰인이 임차인 A로부터 수령하지 못한 연체 차임 상당의 채권 가액이 존재하며, 이를 보증금 관리 대행업체인 피고에게 청구할 수 있는 법적 근거가 있는지가 문제 되었습니다.

의뢰인과 담당 변호사는 원심 판결을 뒤집기 위해 거래의 실질과 계속성을 중심으로 입증 전략을 수립하였습니다. 우선 의뢰인과 피고 사이에 실제로 거래관계가 지속적으로 존재하였음을 보여주는 거래장부, 거래명세표, 세금계산서 등을 증거로 제출하였습니다. 또한 해당 거래 구조와 사실관계를 구체적으로 알고 있는 증인을 소환하여, 의뢰인에게 유리한 정황에 대한 증언을 확보하였습니다.

아울러 피고가 주장한 소멸시효 항변에 대해서는, 양 당사자 사이에 계속적 거래관계가 유지되어 왔고, 피고가 의뢰인에게 지급한 금원은 특별한 지정 없이 이루어진 것이므로 가장 오래된 채무부터 순차적으로 변제에 충당된 것으로 보아야 한다고 주장하였습니다. 이에 따라 연체된 채권은 소멸시효로 소멸하지 않았다는 점을 강조하였습니다.

항소심 법원은 대법원 판례를 근거로, 동일 당사자 간에 계속적 거래로 인해 같은 종류의 채권관계가 성립되어 있는 경우, 채무자가 특정 채무를 지정하지 않고 일부 변제를 한 때에는 잔존 채무에 대해서도 승인의 효과가 인정될 수 있다고 판단하였습니다.

또한 계속적인 거래관계에서 지급된 금액은 특별한 사정이 없는 한, 먼저 발생한 채권의 변제에 충당되는 것이 일반적인 거래 관행이라는 점을 명확히 하였습니다.

이를 종합하여 법원은 피고의 소멸시효 항변은 이유 없다고 보았고, 의뢰인이 주장한 보증금 공제 채권의 존재를 인정하여 원고 전부 승소 판결을 선고하였습니다.