전대차 계약에서 전차인이 점유하지 않은 경우, 건물명도소송 승소 사례

이 사건에서 의뢰인(원고)은 건물 소유자인 A로부터 해당 건물을 임차한 임차인으로, 임대인의 동의를 받아 피고 B와 전대차 계약을 체결하였습니다. 전대차 계약의 내용에 따르면, 피고 B는 해당 건물에서 매장을 운영하기로 하였고, 영업 개시일로부터 6개월간은 매출과 무관하게 월 250만 원의 차임을 지급하며, 이후에는 매출액을 반영하여 차임을 정하기로 약정하였습니다.

그러나 전대차 계약 체결 이후 피고 B는 개인적인 사정으로 매장 운영이 어려워졌고, 피고 C가 피고 B를 대신하여 건물을 점유하면서 실제로 매장을 운영하게 되었습니다. 이 과정에서 피고들은 의뢰인에게 전대차 보증금과 차임을 지급하지 않았고, 결국 의뢰인은 이를 이유로 전대차 계약을 해지하게 되었습니다.

의뢰인은 전대차 보증금과 차임을 지급받지 못한 상태에서 건물도 반환받지 못하는 상황에 놓이게 되었습니다. 이에 따라 미지급된 전대차 보증금 및 차임을 청구함과 동시에, 해당 건물의 명도를 받아야 할 필요성이 발생하였습니다.

의뢰인은 이러한 문제를 해결하기 위해 저희 법무법인 서린을 찾아 사건을 의뢰하였고, 담당 변호사는 계약 관계와 점유 현황을 종합적으로 검토한 후 피고들을 상대로 건물명도 및 금전 청구 소송을 제기하였습니다.

이 사건의 핵심 쟁점은 크게 두 가지로 정리될 수 있습니다.
첫째, 전대차 계약의 당사자인 피고 B가 실제로 건물을 사용하지 않았고, 피고 C가 건물을 점유·사용한 경우 보증금과 차임은 누가 지급해야 하는지 여부입니다.

둘째, 보증금과 차임 미지급을 이유로 전대차 계약이 해지된 경우, 건물은 누가 누구에게 인도해야 하는지 여부입니다. 특히 전차인이 직접 점유하지 않았다는 사정만으로 계약상의 지급의무를 면할 수 있는지, 그리고 실제 점유자인 제3자가 명도의무를 부담하는지 여부가 법적 쟁점으로 부각되었습니다.

법무법인 서린은 우선 전대차 계약의 당사자는 피고 B이므로, 계약에 따른 전대차보증금과 차임 지급의무는 원칙적으로 피고 B에게 있다고 주장하였습니다. 더 나아가 피고 C는 피고 B를 대신하여 건물을 점유·사용하였을 뿐만 아니라, 의뢰인에게 보증금 및 차임을 지급하겠다는 취지의 확인서를 작성해 준 점을 근거로, 피고 B와 피고 C는 공동하여 지급의무를 부담한다고 주장하였습니다.

또한 의뢰인은 피고들의 보증금 및 차임 미지급을 이유로 적법하게 전대차 계약을 해지하였고, 이에 따라 원상회복 의무가 발생하므로 현재 건물을 점유하고 있는 피고 C는 건물 소유자인 A에게 건물을 인도해야 한다는 점을 강조하였습니다. 아울러 의뢰인은 A와 유효한 임대차 계약 관계에 있는 임차인으로서, 소유자를 대위하여 건물 인도를 청구할 수 있는 지위에 있음을 함께 주장하였습니다.

법원은 의뢰인과 법무법인 서린의 주장을 모두 받아들였습니다. 법원은 전대차 계약의 당사자인 피고 B와, 이를 인식하고 건물을 점유·사용하면서 지급 확인서를 작성한 피고 C 모두에게 전대차보증금 및 차임 지급의무가 있다고 판단하였습니다.

또한 의뢰인의 전대차 계약 해지는 적법하다고 보아, 현재 건물을 점유 중인 피고 C는 건물 소유자인 A에게 해당 건물을 인도해야 한다고 판시하였습니다.

이에 따라 법원은 ① 피고들이 의뢰인에게 각자 보증금 및 차임을 지급할 것과, ② 피고 C가 소유자인 A에게 이 사건 건물을 인도할 것을 명하는 판결을 선고하였습니다.