명의신탁 부동산 처분과 이전등기 효력, 실체관계에 부합하면 유효할까

1) 이 사건 회사는 소외 1 등으로부터 이 사건 각 부동산에 관한 매매계약을 체결한 후, 위 각 매매계약에 기초하여 이 사건 각 부동산에 관하여 이 사건 회사 직원인 소외 4 앞으로 소유권이전등기를 마쳤습니다.
2) 이 사건 회사는 이 사건 종중으로부터 30억원을 차용하였으나 이를 변제하지 못하였고, 이 사건 종중과 사이에 위 차용금 채무를 담보하기 위하여 이 사건 종중이 지정하는 제3자에게 소외 4 명의의 이 사건 각 부동산에 관한 소유권을 이전해주기로 하는 내용의 이 사건 양도담보약정을 하였습니다.
3) 이 사건 양도담보약정에 따라 이 사건 각 부동산에 관하여 이 사건 종중의 종중원인 피고들 명의로 각 1/3 지분에 관한 소유권이전등기가 마쳐졌습니다.
4) 이 사건 회사에 대한 채권자들인 원고들은 ① 피고 종중을 상대로는 사해행위취소 및 원상회복청구를, ② 이 사건 회사와 소외 1 등을 순차 대위하여 피고들을 상대로는 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기를, ③ 이 사건 회사를 대위하여 소외 1 등을 상대로는 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 각 구하는 이 사건 소를 제기하였습니다.

이 사건 소송의 제1심법원은 이 사건 각 부동산에 관한 매매계약의 당사자가 이 사건 회사임을 전제로 매도인인 소외 1 등에 대하여 이 사건 회사에 이 사건 각 부동산에 관하여 위 각 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라는 판결을 선고하였고, 이 부분은 그대로 확정되었습니다.

원심은 이러한 사실관계를 기초로 이 사건 각 부동산에 관한 소외 4 명의의 등기는 명의신탁약정에 따른 등기로서 무효이고, 이에 터 잡아 이루어진 피고들 명의의 등기도 무효이며, 피고들 명의의 등기는 실체관계에 부합하는 등기가 아니라고 판단하여 피고들의 항소를 기각하였습니다.

그러나 대법원은 피고들 명의의 등기는 특별한 사정이 없는 한 실체관계에 부합하는 유효한 등기라고 볼 수 있으므로 원심으로서는 이에 관해 심리해 보았어야 한다는 이유로 원심을 파기환송하였습니다.

● 명의수탁자로부터 신탁부동산에 관한 등기 마친 자가 말소등기청구 내지 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기청구에 대하여 가능한 항변으로는자신이 부동산실명법 제4조 제3항의 제3자에 해당한다는 항변과 자신의 등기가 실체관계에 부합한다는 항변이 있습니다.

● 제3자에 해당한다는 항변

부동산실명법 제4조 제3항은 제3자 보호를 위해 제3자의 선의악의를 불문하고, 제3자에게 명의신탁약정 및 그에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동이 무효임을 대항하지 못한다고 규정하고 있습니다.

선의악의를 불문하고 대항하지 못하도록 함으로써 제3자의 악의를 입증하여 제3자 명의의 등기가 무효임을 주장하려는 소송자체를 막는 효과가 있고, 위와 같은 입법취지에 비추어 보면, 부동산실명법 제4조 제3항에서 말하는 제3자란 명의수탁자와 신탁부동산에 관한 거래를 한 사람을 말합니다.

이와 달리, 명의신탁자와 신탁부동산에 관한 물권계약을 맺고 단지 등기명의만을 명의수탁자로부터 경료 받은 것과 같은 외관을 갖춘 자는 부동산실명법 제4조 제3항의 제3자에 해당하지 않습니다.

● 실체관계에 부합의 항변

명의신탁자와 신탁부동산에 관한 물권계약을 맺고 단지 등기명의만을 명의수탁자로부터 경료받은 것과 같은 외관을 갖춘 자도 자신의 등기가 실체관계에 부합하는 등기로서 유효하다는 항변은 할 수 있습니다.

실제로 3자간 명의신탁에서, 명의수탁자로부터 등기를 경료받은 제3자의 등기가 실체관계에 부합해서 유효가 되는 경우가 더 많을 것입니다. 그 이유는 당초 매도인은 명의수탁자에 대한 말소등기청구권이 있고, 명의신탁자는 당초 매도인에 대한 소유권이전등기청구권이 있으며, 명의신탁자와 계약을 맺은 제3자는 명의 신탁자에 대한 소유권이전등기청구권이 있기 때문입니다.

따라서 원칙적으로 명의수탁자의 등기가 말소되고, 당초 매도인으로부터 명의신탁자 앞으로 소유권이전등기가 이루어진 후에 제3자 앞으로 소유권이전등기가 차례차례 이루어져야 하는 것입니다. 그러나 이러한 과정을 생략하고 바로 명의수탁자로부터 제3자 앞으로 이전등기가 마쳐졌더라도, 제3자 명의의 등기는 실체관계에 부합하는 등기입니다.

원칙적으로 소외 4명의의 등기를 말소하고, 소외 1 등 앞으로 소유권이 회복되면 소외 1 등이 이 사건 회사 앞으로 소유권이전등기를 마쳐준 후, 이 사건 회사가 피고들 앞으로 소 유권이전등기를 마쳐주어야 하나, 그 절차를 생략하고 소외 4로부터 피고들 앞으로 직접 소유권이전등기를 한 것이어서 피고들 명의의 등기는 특별한 사정이 없는 한 실체관계에 부합하는 것입니다.

(1) 중간생략등기
최종등기명의인이 최초등기명의인을 상대로 직접 소유권이전등기를 청구하는 경우, 중간자의 동의가 없다면 위 청구는 기각되나, 어떤 이유로든 일단 최종등기명의인 앞으로 소유권이전등기가 경료되면 그 등기는 실체관계에 부합하여 말소할 필요가 없습니다.

(2)위조서류에 근거하여 마쳐진 등기
소유권이전등기청구권을 가진 자가 그 상대방이 소유권이전등기를 해 주지 않자 등기서류를 위조하여 소유권이전등기를 마친 경우, 문서위조로 처벌될 수 있음은 별론으로 하더라도, 위 등기는 실체관계에 부합하여 유효한 등기로 보고 있습니다.

(3) 등기원인이 실체관계와 부합하지 않는 등기
등기는 현상만을 공시하므로, 등기의 원인을 사실과 달리하여 등기를 경료하였다고 하더라도 그 등기는 유효합니다.

(4) 말소등기에 갈음하여 마쳐진 소유권이전등기
등기부는 현재의 권리관계에 부합하면 유효하기 때문입니다.