계약해제 통지와 이행의 최고, 채무불이행 시 해제 효력은 언제 발생할까

① 원고와 피고들은 2019. 12. 20. 원고가 피고들로부터 이 사건 부동산을 대금 155억원에 매수하는 이 사건 매매계약을 체결하면서, 계약금 10억 5,000만원을 지급하였고, 2020. 3. 30. 중도금 20억원, 2020. 5. 29. 잔금 124억 5,000만원을 지급하고, 잔금 지급과 동시에 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기절차를 이행하기로 하였으며, 이 사건 매매계약에 따른 의무를 이행하지 않을 경우 서면으로 이행을 최고하고 계약을 해제할 수 있다고 정하였습니다.

② 원고는 2020. 3. 30. 피고들에게 중도금 20억원 중 15억원만을 지급하면서 나머지 5억원을 잔금과 함께 지급하기로 합의하고, 위 5억원에 대한 이자 명목으로 1,500만원을 지급하였습니다.

③ 원고는 잔금지급 기한의 연장을 요청하였고, 피고들은 2020. 6. 3. 이 사건 매매계약에서 정한 잔금지급 기한을 2020. 6. 10.까지로 연장해 주었습니다.

④ 피고들은 2020. 6. 7. 원고에게 “2020. 6. 10. 잔금 차질이 없도록 선처 부탁합니다”라는 내용의 문자메시지를 보냈고, 피고들은 원고의 요청에 따라 2020. 6. 8. 이 사건 부동산의 소유권이전등기에 필요한 서류의 준비를 마쳤고, 이러한 사실을 공인중개사에게 알려주었으며, 원고에게 이 사건 부동산을 인도하기 위한 준비도 마쳤습니다.

⑤ 원고가 2020. 6. 10.까지 잔금을 지급하지 않자, 피고들은 2020. 6. 11. 원고에게 잔금미지급을 이유로 이 사건 매매계약을 해제한다는 내용의 문자메시지를 보냈고, 원고는 2020. 6. 11. 대출을 받기 위해 우리자산신탁 주식회사와 이 사건 부동산 중 일부를 담보신탁하는 등의 내용으로 부동산담보신탁계약을 체결하였습니다. ⑥ 원고는 2020. 6. 15. 피고들을 상대로 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기절차의 이행을 구하는 이 사건 소를 제기하였는데, 피고들은 제1심 소송 중인 2020. 7. 7. 이 사건 매매계약이 원고의 잔금미지급으로 해제되었다는 취지의 답변서를, 2021. 6. 16. 같은 취지의 준비서면을 각 제출하였고, 2020. 7. 8. 및 2021. 6. 16. 원고측에게 각 송달되었습니다.

- 원심은 피고들이 2020. 6. 11. 이 사건 매매계약의 해제 통지 전에 상당한 기간을 정하여 이행최고를 하지 않았고, 원고가 2020. 6. 11.경 이 사건 매매계약의 잔금에 관한 대출을 성사시켜 잔금의 이행 준비 또는 제공을 했다는 이유로 피고들의 이 사건 매매계약 해제 항변을 배척하고, 피고들은 원고로부터 잔금을 지급 받음과 동시에 원고에게 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다고 판단하였습니다.

- 그러나 대법원은 원고는 2020. 6. 11. 잔금 상당의 대출을 받기 위해 부동산담보신탁계약을 체결하는 등 잔금의 지급을 준비하고 있었을 뿐 피고들에게 잔금을 즉시 수령할 수있는 상태로 현실 제공하였다고 볼 수 없는 반면, 피고들은 2020. 6. 10. 이전 원고에게 이행제공 하였으므로 원고는 위 잔금지급기일 무렵 이행지체상태에 있었고, 피고들의 2020. 7. 7.자 답변서에 의한 해제통지는 이행의 최고로서의 효력이 있어, 이 사건 매매계약은 2021. 6. 16.자 준비서면이 원고측에게 송달된 2021. 6. 16. 적법하게 해제되었을 여지가 있다는 이유로 원심을 파기환송하였습니다.

계약을 해제하였을 때 즉시로 그 효과가 발생하는지, 이행을 최고하고 일정한 기한이 경과하였을 때 해제의 효과가 발생하는지, 소송 도중에 소송문건에서 해제의 의사가 담긴 내용이 상대방에게 송달되었을 때에도 이행의 최고로 볼 수 있는지 등입니다.

제544조(이행지체와 해제)
당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다.

- 채무불이행으로 인한 계약해제의 요건은 ① 채무자의 채무불이행, ② 채권자의 이행최고, ③ 해제의사표시의 도달입니다.
- 위 요건 중 ② 이행최고는 법률가가 아닌 일반인들의 입장에서는 다소 생소할 수 있다는 점을 계약해제 여부 판단 시 염두에 둘 필요가 있습니다. 왜냐하면, 채무불이행 상태가 오래되면 당연히 계약을 해제할 수 있다거나 해제할 필요도 없이 해제되었다고 생각하는 경우가 있기 때문입니다.

- 정의롭게 사건이 해결되려면 결국 누구의 귀책사유로 계약이 제대로 이행되지 못한 것인지를 살펴보아야 하는 것입니다.
- 당사자 중 일방의 채무불이행 상태가 계속되고 있고, 그로 인해 계약이행이 되지 않은 것이 뻔히 보이는데, 그 상대방이 절차적요건을 명확히 갖추지 않았다고 하여 소송의 승패를 바꾸게 되면 공정하지 않은 결론이 되는 경우가 있을 수 있기 때문입니다.

대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다65867 판결에 의하면, “쌍무계약에서 일방 당사자의 자기 채무에 관한 이행의 제공을 엄격하게 요구하면 오히려 불성실한 상대 당사자에게 구실을 주는 것이 될 수도 있으므로 일방당사자가 하여야 할 제공의 정도는 그 시기와 구체적인 상황에 따라 신의성실의 원칙에 어긋나지 않게 합리적으로 정하여야 하고, 따라서 매수인이 잔대금의 지급 준비가 되어 있지 아니하여 소유권이전등기서류를 수령할 준비를 안 한 경우에는 매도인으로서도 그에 상응한 이행의 준비를 하면 족하다.”고 판시하고 있습니다.

상대방의 채무불이행이 계속되는 경우 소장, 준비서면을 이행의 최고 또는 해제의 의사표시로 선해할 수 있다는 것이 판례의 입장입니다.

- 이에 대해 대법원은 피고들이 이 사건 소송과정에서 제출한 답변서를 이행최고로, 준비서면을 해제의 의사표시로 선해할 수 있고, 그렇다면 피고들의 준비서면이 원고측에게 송달된 2021. 6. 16. 이 사건 매매계약이 적법하게 해제되었을 여지가 있다고 판시하였습니다.
- 원심은 원고가 2020. 6. 11. 대출을 받기 위해 우리자산신탁주식회사와 부동산담보신탁계 약을 체결한 것에 대하여 ‘원고는 2020. 6.초경 이 사건 매매계약의 잔금마련을 위한 대출을 계속하여 시도하고 있었고, 늦어도 2020. 6. 11. 그 대출이 성사된 것으로 보인다’고 판시하면서, 원고는 잔금의 이행제공을 하였다고 보았습니다.
- 그런데 대법원은 원심이 원고가 피고들에게 이행제공을 하였다고 본 판단이 잘못되었다고 판시하였던 것입니다.
- 또한 대법원은 원고가 피고들에게 금전채무인 잔대금 지급채무의 현실제공을 하면 됨에도 현실제공을 하지 않고 부동산담보신탁계약이 성사되었다거나 대출이 성사되었다는 등의 사실만을 통지한 것은 적법한 이행의 제공이 아니라고 판단하였던 것입니다.