유치권 성립시기와 경매 대항력, 변제기 유예 후 재성립한 유치권의 효력

① 피고는 ‘이 사건 주택’의 인테리어 공사를 마친 후 위 주택을 점유하며 유치권(피담보채권: 공사대금채권)을 행사하다가, 피담보채권의 변제기를 2010. 9. 6.로 유예해 주었습니다.
② ‘이 사건 주택’의 근저당권자들의 신청에 따라 2010. 8. 24. 위 주택에 대한 ‘이 사건 경매개시결정등기’가 마쳐졌고, 피고는 위 경매 절차에서 위 유치권을 신고하였습니다.
③ 위 근저당권자들은 피고를 상대로 유치권부존재확인의 소를 제기하였고, 피고의 유치권이 존재한다는 판결이 선고ㆍ확정되었습니다.
④ 위 판결선고 후 속행된 경매 절차에서 피고는 다시 유치권을 신고하였고(피고는 원심변론 종결일까지 계속하여 ‘이 사건 주택’을 점유함), 원고는 ‘이 사건 주택’을 매수하였습니다.
⑤ 원고는 피고를 상대로 ‘이 사건 주택’의 인도 및 인도 완료일까지 차임 상당액의 부당이득반환을 구하는 이 사건 소를 제기하였습니다.

원심은 이 사건 경매개시결정등기 당시 피담보채권의 변제기가 도래하지 않았다고 보아 피고의 유치권 항변을 배척하였으나, 대법원은 원심판결을 파기환송 하였습니다.

- 이와 같이 유치권이 성립하려면, 타인의 물건을 점유하고 있어야 하고, 유치권자의 채권은 점유하는 물건에 관하여 발생한 것 즉, 채권과 점유하는 물건 사이에 견련관계가 있어야 합니다.

- 유치권은 물건에 대한 점유를 가짐으로써 발생하기 때문에 그 점유를 상실하게 되면 유치권도 소멸하고, 또한 유치권을 행사하고 있다고 하여 공사대금 등 원인채권의 소멸시효가 중단되지도 않습니다.

1) 유치권
- 정당한 유치권의 행사에는 유치적 효력으로 인하여 목적물을 인도에 대한 거절권이 있고, 경매청구권도 있으나 우선변제권은 인정되지 않습니다. - 즉, 담보물권으로서의 유치적 효력에 의한 대세적인 인도거절권이 있지만 근저당권과 같은 우선변제권은 인정되지 않습니다.
- 유치권자가 유치목적물에 대하여 경매를 청구한 경우에는 유치권은 소멸하게 되고, 유치권자는 일반채권자와 같이 안분배당을 받습니다.
- 반면 유치목적물에 대하여 임의경매나 강제경매 절차가 개시되면, 유치권자는 채권을 변제받기 전까지 경락인에게 목적물의 인도를 거절할 수 있지만, 경매절차(타인의 개시한 경매절차)에서 배당받을 수는 없습니다.

2) 유치권과 저당권은 양립이 가능하지만, 유치권이 사실상 최우선순위의 담보권입니다.
- 저당권이 설정된 후 유치권이 성립하고, 이후 위 저당권에 기한 임의경매절차가 진행되어 유치물이 경락된 경우 유치권은 경매에 의하여 소멸되지 않고, 유치권자는 자신의 피담보채권이 변제될 때까지 유치목적물의 인도를 거절할 수 있습니다(저당권＜유치권).

- 결국 유치권의 피담보채권액만큼 경락대금이 낮아져 유치권자는 보호받고 근저당권자는 위험부담을 안게 되는데, 그 결과 유치권은 사실상 최우선순위의 담보권 기능을 하게 되는 것입니다.

- 다만 유치권을 고의적으로 작출함으로써 최선순위 담보권자의 지위를 부당하게 이용할 경우(유치권 제도 남용), 유치권 행사는 허용되지 않습니다.

대법원 2011. 12. 22. 선고 2011다84298 판결은, “어떠한 부동산에 저당권 또는 근저당권과 같이 담보권이 설정된 경우에도 그 설정 후에 제3자가 그 목적물을 점유함으로써 그 위에 유치권을 취득하게 될 수 있다. 이와같이 저당권 등의 설정 후에 유치권이 성립한 경우에도 마찬가지로 유치권자는 그 저당권의 실행절차에서 목적물을 매수한 사람을 포함하여 목적물의 소유자 기타 권리자에 대하여 위와 같은 대세적인 인도거절권능을 행사할 수 있다(대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다70763 판결 등참조). 따라서 부동산유치권은 대부분의 경우에 사실상 최우선 순위의 담보권으로서 작용하여, 유치권자는 자신의 채권을 목적물의 교환가치로부터 일반채권자는 물론 저당권자 등에 대하여도 그 성립의 선후를 불문하여 우선적으로 자기채권의 만족을 얻을 수 있게 된다. (중략) 유치권제도와 관련하여서는 거래당사자가 유치권을 자신의 이익을 위하여 고의적으로 작출함으로써 앞서 본 유치권의 최우선 순위담보권으로서의 부당하게 이용하고 전체 담보권 질서에 관한 법의 구상을 왜곡할 위험이 내재한다. 이러한 위험에 대처하여, 개별 사안의 구체적인 사정을 종합적으로 고려할 때 신의성실의 원칙에 반한다고 평가되는 유치권 제도 남용의 유치권행사는 이를 허용하여서는 안 될 것이다.”고 판시하고 있습니다.

- 그러나 압류 또는 경매개시결정 이후에 성립한 유치권으로는 경락인에게 대항할 수 없는 것이 원칙입니다.
- 그렇다고 하여 압류 또는 경매개시결정 이후에 유치권 성립이 불가능한 것은 아니고, 이때에도 유치권의 성립은 가능하지만 다만 경락인에게 대항할 수 없을 뿐입니다.

예컨대 압류가 있은 후 목적물의 점유를 이전하여 공사가 완공된 경우, 유치권자는 압류의 처분금지효에 의하여 경락인에게 대항할 수 없고, 따라서 인도의무가 있는 것입니다.

대법원 2006. 8. 25. 선고 2006다22050 판결에 의하면, “채무자 소유의 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채권자가 채무자로부터 위 부동산의 점유를 이전받고 이에 관한 공사 등을 시행함으로써 채무자에 대한 공사대금채권 및 이를 피담보채권으로 한 유치권을 취득한 경우, 이러한 점유의 이전은 압류의 처분금지효에 저촉되므로, 위와 같은 경위로 부동산을 점유한 채권자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없고(대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결 참조), 이 경우 위 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 있음을 채권자가 알았는지 여부 또는 이를 알지 못한 것에 관하여 과실이 있는지 여부 등은 채권자가 그 유치권을 경락인에게 대항할 수 없다는 결론에 아무런 영향을 미치지 못한다고 하겠다”고 판시하고 있습니다.

- 또한 공사가 완공된 후 압류가 있었고 이후 점유가 이전되었을 때에는 유치권자는 압류릐 처분금지효에 의하여 역시 경락인에게 대항할 수 없습니다. 결국 유치권자가 대항력을 갖추어 목적물에 대한 인도거절권이 생기고 경락인에게 대항하기 위해서는 유치권의 성립이 압류 또는 경매개시결정 전에 갖추어져야 하는 것입니다.

- 이러한 관계는 목적물의 점유가 먼저 이전되어 공사가 시작된 이후에 압류가 있었고, 압류 이후에 공사가 완료된 경우에도 유치권자는 경락인에게 대항할 수 없게 됩니다. 즉, 유치권의 성립요건이 압류가 있기 이전에 갖추어져야 합니다.

- 완공이 있은 후 유치권자에 의해 피담보채권의 변제기가 연장되었고, 이후 압류가 있었으며, 압류 이후 연장된 변제기가 도래한 경우인데, 이때 대법원은 압류가 될 당시 피담보채권의 변제기가 연장되어 기한이 도래하지 않았기 때문에 유치권을 주장할 수 없다고 보는 판례가 있는 반면,

- 사례의 경우 즉, 유치권자에게 점유가 이전된 후 공사가 완공되었고, 유치권자가 변제기를 연장해 준 상태에서 압류가 있었으며, 압류 이후 연장한 변제기가 도래한 경우로, 이 판례에서는 유치권의 성립을 인정하고 있습니다.