지역주택조합 분담금 반환청구, 신탁회사 자금관리계좌에 대한 강제집행 가능할까

① 원고는 지역주택조합 추진위원회(이하‘추진위원회’)와 조합가입계약을 체결했다가 탈퇴하기로 합의하면서 원고들이 납부한 조합원분담금 등 7,780만원 전액을 반환받기로 약정하였다고 주장하면서, 위 추진위원회를 상대로 분담금 등 반환청구의 소를 제기하였고, 원고들 전부 승소 판결이 확정되었습니다.
② 피고는 추진위원회와 조합원 분담금 등 자금관리업무를 위임받는 내용의 이 사건 자금관리 대리사무계약을 체결하였습니다.
③ 이 사건 자금관리 대리사무계약에 따르면 ‘피고는 조합원이 탈퇴할 경우 추진위원회의 요청에 따라 조합원분담금 중 위약금을 공제한 나머지 금원을 조합원에게 반환하고, 이 경 우 추진위원회와 업무대행사가 피고에게 분담금환불 요청서를 제출’해야 하도록 규정되어 있습니다.
④ 한편 원고들은 승소 확정판결에 기하여 추진위원회의 이 사건 자금관리 대리사무 계약상 위탁자금 지급채권 중 일부에 대하여 압류 및 추심명령을 받고, 이 사건 소를 제기하였습니다.
⑤ 원고는 이 사건 소송에서 추심금 청구 외에도 채권자대위 청구로써 위 승소 판결에 따른 채권을 피보전채권으로 추진위원회를 대위하여 피고를 상대로 자금집행(조합원 분담금 반환) 요청권을 행사한다고 주장하였습니다.

① 이 사건과 같이 분담금·분양대금을 돌려받으려는 조합원·수분양자(이하‘조합원 등’)와 자금 관리를 하는 신탁회사 사이의 분쟁은 계속 반복되고 있는 문제입니다.
② 시행사나 추진위원회는 자력이 없어 신탁회사로부터 돈을 받아야 하는데, 신탁회사는 자금관리 대리사무계약에 따라 시행사, 시공사, 기타 이해관계자가 작성한 서류가 있어야만 돈을 인출해 주고 있습니다.
(1) 신탁회사에 대한 직접 청구 여부
조합원 등이 ‘자금관리 대리사무계약은 조합원 등을 수익자로 하는 제3자를 위한 계약’으로서 신탁회사에 대하여 직접 금전을 받을 권리를 갖는다고 주장하는 경우가 있습니다.

그러나 자금관리 대리사무계약에는 제3자에게 직접 권리를 부여하는 약정은 포함되어 있지 않아 위 계약을 제3자를 위한 계약으로 해석할 수 없고, 따라서 신탁회사에 대한 직접 청구는 배척되고 있습니다.

(2) 채권자대위에 의한 청구
조합원 등이 시행사·추진위원회의 무자력을 주장하며 신탁회사를 상대로 채권자 대위청구를 한 경우, 과거에는 채무자의 무자력을 인정할 수 없다는 이유로 각하판결이 여러 번 내려졌는데, 대법원 2013다71784 판결에서는 ‘이러한 대위청구는 채무자의 무자력이 인정되지 않아도 할 수 있다’는 판시하였습니다.

즉, 채권자는 채무자에 대한 채권을 보전하기 위하여 채무자를 대위해서 채무자의 권리를 행사할 수 있는데, 채권자가 보전하려는 권리와 대위하여 행사하려는 채무자의 권리가 밀접하게 관련되어 있고, 채권자가 채무자의 권리를 대위하여 행사하지 않으면 자기 채권의 완전한 만족을 얻을 수 없게 될 위험이 있어 채무자의 권리를 대위하여 행사하는 것이 자기 채권의 현실적 이행을 유효·적절하게 확보하기 위하여 필요한 경우에는 채권자대위권의 행사가 채무자의 자유로운 재산관리행위에 대한 부당한 간섭이 된다는 등의 특별한 사정이 없는 한 채권자는 채무자의 권리를 대위하여 행사할 수 있어야 한다고 판시하고 있습니다.

다만, 대리사무 약정에 의하면 분양 개시 후 분양수입금 관리 계좌에 입금된 수입금 중 공사비를 제외한 모든 사업비의 지출은 시공사와 대출금융기관의 확인을 얻은 ○○건설의 서면요청에 의하여 피고가 집행하여야 하는데, 위 확인을 얻었다고 인정할 만한 증거가 없어, ○○건설이 대리사무 약정에 의하여 피고에게 바로 분양대금 반환을 청구할 수 없어 사업비 지출요청권을 행사할 수 없다는 것입니다.

위 판결에 의하면, 대리사무약정에 의하면 시공사와 대출금융 기관의 확인을 받아야 하는데 그 확인을 인정할 수 없어 사업비 지출요청권을 행사할 수 없다는 것으로, 이로써는 분쟁을 실질적으로 해결할 수가 없다는 문제가 있습니다.

문제는, 조합이나 시행사의자 력이 충분치 않은 경우 조합에서 탈퇴한 조합원이나 분양계약을 해제한 수분양자가 채권을 실현할 방법이 마땅치 않다는 점에서, 실질적으로 재산을 가진 ‘신탁회사’에 조합원 등이 어떠한 권리를 행사할 수 있을지입니다. 이와 관련하여 ‘시공사가 자금인출에 동의를 해 주지 않은 것이 제3자 채권침해로써 불법행위가 된다’는 대법원 2021. 6. 30 선고 2016다10827 판결이 있습니다.

대법원 2021. 6. 30. 선고 2016다10827 판결은, “상가 분양사업의 시행사인 갑 주식회사가 분양수입금 관리계좌에 입금된 수입금을 인출하기 위하여는 시공사인 을 주식회사의 동의서를 첨부하여야 한다는 사업약정에 따라 병과의 분양계약 해제에 따른 해약금인출에 대한 동의를 을회사에 요청하였으나, 을회사가 인출에 동의하지 않은 채 관리계좌에서 자신의 공사대금을 변제받고자 우선적으로 금원을 인출함으로써 관리계좌의 잔고가 부족하게 되어 병이 해약금을 반환받지 못한 사안에서, 을회사는 병의 해약금 반환채권이 자신의 행위로 침해됨을 알면서도 병에 대한 관계에서 법률상 우선변제권이 인정되지 않는 자신의 공사대금을 우선적으로 추심하기 위하여 금원을 인출하였고, 을회사의 이러한 행위는 부동산 선분양개발사업시장에서 거래의 공정성과 건전성을 침해하고 사회통념상 요구되는 경제질서를 위반하는 위법한 행위로서, 병은 을회사의 위와 같은 위법행위로 말미암아 갑회사로부터 해약금을 반환받지 못하는 손해를 입었으므로, 을회사는 병에게 그 손해를 배상할 책임이 있다”고 판시한 바 있습니다.

즉, 사업약정상 자금인출에 시공사의 동의가 필요한데도, 시공사가 유독 원고 회사에 대하여만 동의를 해 주지 않고 자기채권의 만족만을 도모하는 것은 반사회성이 있는 위법행위로써 제3자 채권침해의 불법행위가 된다는 것입니다.

- 조합원은 ① 추진위원회를 대위하여 신탁회사를 상대로 자금집행 요청권을 행사하면서, ② 추진위원회와 업무대행사 등 환불요청서가 필요한 회사를 공동피고로 추가하여 ‘환불요청을 하라’는 취지의 의사표시를 구하는 청구를 함께 제기할 경우, 대상판결과 같이 ‘환불요청서’를 구비하지 못했다는 이유로 대위청구가 기각되는 결론을 피할 수 있을 것으로 보이고,
- 이때 신탁회사에 대한 청구는 ‘추진위원회 등이 환불요청을 하면 금전을 지급하라’는 형태의 장래이행청구가 될 것이나, 환불요청을 거절하고 있는 상황에 따라 미리 청구할 필요가 인정될 수도 있을 것입니다.
- 또한 업무대행사와 추진위원회에 대한 청구에서는 업무 대행사와 추진위원회의 환불요청의무가 인정될 수도 있을 것입니다.