지상물매수청구권, 토지임대차가 끝나면 건물을 반드시 철거해야 하나

지상물매수청구권 사건에서 가장 빈번하게 문제 되는 것은 결국 가격입니다. 민법은 “상당한 가액”이라고만 규정하고 있기 때문에, 구체적으로 어떤 시점의 어떤 기준에 따른 가격인지가 핵심 쟁점이 됩니다.

이에 대해 판례는 일관되게, 상당한 가액이란 매매계약 성립 당시를 기준으로 한 시가 상당액이라고 보고 있습니다. 그리고 지상물매수청구권이 형성권이어서 행사로써 곧바로 매매계약이 성립하는 이상, 그 기준 시점도 임대차 종료 시가 아니라 매수청구권 행사 당시가 됩니다.

대법원 1967. 12. 18. 선고 67다2355 판결은 가격 산출 시점을 지상권 소멸 당시가 아니라 매수청구권 행사로 매매계약 관계가 성립한 당시의 시가라고 보았고, 대법원 2002. 11. 13. 선고 2002다46003, 46027, 46010 판결도 행사 당시 건물시가를 대금으로 하는 매매계약이 성립한다고 판시하였습니다.

따라서 임대차 기간 만료일을 기준으로 건물가격을 정해야 한다거나, 임대인이 뒤늦게 감가를 주장해 임의로 가격을 낮출 수 있다는 식의 주장은 판례 구조와 맞지 않습니다. 지상물매수청구권은 행사 시점이 법률효과의 중심이고, 가격 역시 그때의 시가를 기준으로 확정되는 것입니다.

그렇다면 상당한 가액은 구체적으로 무엇을 의미할까요. 판례는 이를 단순히 건축자재의 잔존가치나 철거 전 처분가치로 보지 않습니다.

대법원 1987. 6. 23. 선고 87다카390 판결은 건물소유를 목적으로 한 토지임대차 계약의 기간이 만료되어 지상건물 소유자가 임대인에 대하여 민법 제643조에 의한 건물 매수청구권을 행사한 경우, 그 건물의 매수가격은 건물 자체의 가격 외에 건물의 위치, 주변 토지의 여러 사정 등을 종합적으로 고려하여 매수청구권 행사 당시 건물이 현존하는 대로의 상태에서 평가된 시가라고 판시하였습니다.

즉 상당한 가액은 ‘지금 이 상태로 존재하는 건물’의 객관적 경제가치입니다. 따라서 단순히 건축비만 보는 것도 아니고, 반대로 임차인의 특수한 사정만 반영하는 것도 아닙니다. 건물의 입지, 활용상태, 주변 토지의 상황, 일반 거래가치 등이 모두 종합적으로 고려됩니다. 결국 감정 실무에서는 건물 현황, 구조, 위치, 용도, 부속물 유무 등이 중요한 판단 자료가 됩니다.

지상물매수청구권 사건에서는 건물 본체 외에 내부 시설이나 부속 설비가 매수 대상에 포함되는지도 자주 문제 됩니다. 대법원 2002. 11. 13. 선고 2002다46003, 46027, 46010 판결은, 민법 제643조가 규정하는 매수청구의 대상이 되는 건물에는 임차인이 임차 토지상에 그 건물을 소유하면서 그 필요에 따라 설치한 것으로서 건물로부터 용이하게 분리될 수 없고 그 건물을 사용하는 데 객관적인 편익을 주는 부속물이나 부속시설 등이 포함된다고 보았습니다.

그러나 임차인이 자신의 특수한 용도나 사업을 위하여 설치한 물건이나 시설은 여기에 해당하지 않는다고 판시하였습니다.

예를 들어 음식점, 카페, 공장, 창고처럼 특정 영업을 위해 사용된 건물의 경우, 무엇이 건물 사용 자체의 객관적 편익을 주는 부속시설인지, 무엇이 특정 업종을 위한 특수시설인지에 따라 평가액이 달라질 수 있기 때문입니다.

따라서 지상물매수청구권을 주장하는 임차인과 이에 대응하는 임대인 모두, 감정 전에 어떤 항목이 매수 대상에 포함되는지 정교하게 정리할 필요가 있습니다.

사례에서 원심은 이 사건 건물의 시가가 50,818,560원이라는 사실은 인정하였습니다. 그런데도 원심은 그 가액을 감액하여야 할 상당한 이유가 있다고 판단하여, 최종적으로 매수가격을 20,000,000원으로 정하였습니다. 그러나 대법원은 이를 받아들이지 않았습니다.

지상물매수청구권은 행사와 동시에 매매계약이 성립하는 형성권이고, 그 대금은 행사 당시의 시가로 정해지는 것이므로, 당사자 사이에 별도의 의사 합치가 없는 이상 법원이 감정으로 확인된 시가를 재량으로 증감할 수 없다고 본 것입니다. 따라서 원심이 인정한 시가 자체인 50,818,560원을 대금으로 정했어야 한다고 판단하였습니다.

법원이 감정을 통해 시가를 확인하는 것은 어디까지나 객관적 가격을 확정하기 위한 절차이지, 형평을 이유로 그 금액을 자유롭게 깎거나 더하는 절차가 아니라는 것입니다. 다시 말해 지상물매수청구권 사건에서 법원의 역할은 이미 성립한 매매계약의 대금을 확인하는 데 있고, 시가가 확인되었다면 특별한 합의가 없는 한 그것이 그대로 대금이 됩니다.

지상물매수청구권은 판례상 강행규정적 성격이 강하게 인정되고 있습니다. 대법원은 민법 제643조의 규정이 강행규정이므로 이에 위반하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 보아 왔습니다.

실제로 판례는 임대차 종료 시 건물을 철거하거나 포기하기로 한 약정이 있더라도, 그것이 실질적으로 지상물매수청구권을 배제하여 임차인에게 불리한 내용이라면 무효로 볼 수 있다는 입장을 취하고 있습니다. 다만 구체적 계약 경위와 제반 사정을 종합하여 실질적으로 임차인에게 불리하지 않다고 볼 특별한 사정이 인정되는 경우까지 일률적으로 무효라고 단정하지는 않습니다.

따라서 실무에서는 계약서에 “기간 만료 시 건물은 철거한다”는 문구가 들어 있다는 이유만으로 곧바로 지상물매수청구권이 배제된다고 단정해서는 안 됩니다. 그 조항의 내용, 체결 경위, 거래 구조, 임차인의 이익 여부를 종합적으로 검토해야 합니다.

판례는 기간의 정함이 없는 임대차에서 임대인의 해지 통고로 임차권이 소멸한 경우에도 지상물매수청구권이 인정될 수 있다고 보고 있고, 나아가 임차인이 토지인도 및 건물철거청구 소송에서 패소판결을 받았더라도 실제 철거가 집행되지 않았다면 여전히 건물매수청구권을 행사하여 별소로 건물매매대금 지급을 구할 수 있다고 판시한 바 있습니다.

즉 이 권리는 행사 시기와 방식에 따라 매우 실질적인 효과를 갖습니다. 다만 실제 사건에서는 임대차 종료 원인, 임차인의 귀책 여부, 기존 소송의 경과, 철거집행 여부 등에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 단순히 조문만 보고 기계적으로 판단할 수는 없습니다.

결국 지상물매수청구권 분쟁의 핵심은 세 가지입니다. 첫째, 임차인이 이 권리를 행사할 수 있는 요건을 갖추었는지, 둘째, 그 권리행사가 형성권으로서 언제 효력을 발생했는지, 셋째, 그 시점을 기준으로 한 건물의 시가가 얼마인지입니다. 이 세 가지가 정리되면, 그 이후의 분쟁은 대개 감정과 대금지급 범위의 문제로 수렴됩니다.