건물철거 청구, 토지 위 무권원 건물이 있다면 어디까지 구할 수 있을까

민법상 소유자는 자기 소유물을 점유하는 자에 대해 반환을 청구할 수 있고, 소유권을 방해하는 자에 대해서는 방해의 제거를 청구할 수 있습니다. 무권원 건물이 타인의 토지 위에 존재하는 경우, 토지소유자에게 생기는 대표적 권리는 바로 이 방해배제청구권입니다. 실무에서는 이를 “건물철거 및 대지인도 청구”로 구성하게 됩니다.

즉 토지소유자는 “그 건물을 철거하고, 그 건물이 점유하고 있는 토지 부분을 인도하라”는 청구를 할 수 있습니다. 대법원도 건물소유자가 그 건물의 소유를 통해 타인 소유 토지를 점유하고 있는 경우, 토지소유자는 건물의 철거와 그 대지 부분의 인도를 청구할 수 있다고 명확히 판시하고 있습니다.

여기서 중요한 점은, 토지소유자가 회복하려는 것은 어디까지나 자신의 토지에 대한 배타적 지배입니다. 따라서 청구의 중심은 “건물을 없애고 토지를 비워 달라”는 데 있습니다. 건물 자체를 점유하거나 건물의 사용관계를 직접 통제하는 것이 토지소유권의 본질적 내용은 아니라는 점이 뒤에서 퇴거청구 제한의 논리와 연결됩니다.

많은 분들이 건물철거를 구한다면 당연히 “그 건물 안에서 나가라”는 퇴거청구도 함께 할 수 있다고 생각합니다. 그러나 대법원은 이를 별개의 문제로 봅니다. 대법원 1999. 7. 9. 선고 98다57457 판결은, 건물의 소유자가 자기 건물의 소유를 통해 타인 소유 토지를 점유하고 있다고 하더라도 토지소유자는 그 건물의 철거와 대지 부분의 인도를 청구할 수 있을 뿐, 자기 소유의 건물을 점유하고 있는 사람에게 그 건물에서 퇴거할 것을 청구할 수는 없다고 판시하였습니다.

이 판결의 논리는 매우 분명합니다. 토지소유자는 자기 토지에 대한 권리를 가지고 있을 뿐, 상대방 소유 건물의 내부 점유관계 자체를 직접 회복하거나 규율할 권한까지 가지는 것은 아니라는 것입니다.

건물소유자가 자기 건물을 점유하고 있는 이상, 그 점유는 건물소유권의 행사이기도 하므로, 토지소유자가 곧바로 건물에서 나가라고 청구하는 것은 청구권의 범위를 넘어선다는 것입니다. 결국 토지소유자가 구해야 할 것은 퇴거 그 자체가 아니라 건물철거와 토지인도입니다.

사안에서는 피고가 원고의 토지 위에 건물을 신축하여 원시취득하였고, 이후 원고는 경매절차에서 토지를 낙찰받아 소유권을 취득하였습니다.

원고는 토지소유권에 기해 피고를 상대로 자신의 토지 위에 있는 건물 부분을 철거하고 토지를 인도하라는 소송을 제기하였습니다. 소송 도중 피고는 건물소유권의 일부 지분을 제3자에게 양도하였고, 양수인은 소송에 참가하였습니다.

법원은 결국 피고와 양수인에게 각 소유지분 비율에 따라 원고의 토지 위에 있는 건물 부분을 철거하고 그 부분 토지를 원고에게 인도하라는 판결을 선고하였습니다. 그런데 그 판결이 확정된 후에도 피고는 건물의 다목적실을 계속 점유하였고, 이에 원고는 다시 피고를 상대로 다목적실에서 퇴거하라는 청구를 하였습니다.

원심은 피고가 자신의 소유 지분을 제외한 나머지 지분에 대해서는 철거의무를 부담하지 않으면서도 다목적실을 점유하고 있으므로 퇴거의무가 있다고 보아 청구를 인용하였습니다.

그러나 대법원은 이와 달리 토지소유자는 건물소유자에게 철거와 대지 부분의 인도를 청구할 수 있을 뿐, 자기 소유의 건물을 점유하고 있는 사람에 대해 건물에서 퇴거할 것을 청구할 수 없고, 이러한 법리는 건물이 공유관계에 있는 경우에도 마찬가지라고 판시하였습니다.

이 문제를 정확히 이해하려면 집행의 구조를 함께 보아야 합니다. 건물철거 판결이 확정되면, 그 철거의무를 실현하기 위해서는 건물소유자가 건물에서 나가야 합니다. 그렇다면 별도로 퇴거 판결을 받아야 할 것 같지만, 대법원과 하급심 실무는 건물철거의무에는 그 철거를 위한 퇴거의무가 포함된다고 봅니다.

즉 철거 판결을 집행하는 과정에서 집행관은 철거의무자를 퇴거시키고 철거집행을 진행할 수 있다는 취지입니다. 그래서 건물철거의무자가 스스로 건물 안에 머물고 있다고 하더라도, 토지소유자가 다시 별도의 퇴거 판결을 받아야만 하는 것은 아닙니다.

오히려 별도 퇴거청구를 허용하면 토지소유자가 건물의 점유관계를 임의로 바꾸거나, 퇴거만 집행하고 철거는 집행하지 않는 식의 비정상적인 결과가 생길 수 있다고 대법원은 보고 있습니다.

결국 건물철거를 구할 수 있는 사건에서는 청구의 초점을 건물철거와 토지인도에 맞추는 것이 맞고, 건물소유자를 상대로 별도로 건물에서 퇴거하라는 청구를 독립적으로 제기하는 것은 소의 이익이 문제 될 수 있습니다. 실무상으로도 건물철거 판결만 있어도 철거집행에 필요한 퇴거는 포섭된다는 점이 중요합니다.

점유자가 점유하는 목적물이 공유 건물인 경우에도 마찬가지인가라는 부분도 검토해 보아야 합니다. 이에 대해 대법원은 건물이 공유관계에 있을 때에도, 공유자가 건물을 점유하는 것은 그 소유지분과 관계없이 자기 소유의 건물에 대한 점유로 보아야 하고, 지분을 넘는 부분을 관념적으로 분리하여 그 부분을 타인의 점유라고 볼 수 없다고 판시하였습니다.

모든 공유자는 공유물 전부를 지분의 비율로 사용·수익할 수 있으므로, 공유자의 점유를 제3자의 무단점유와 동일하게 취급할 수 없다는 것입니다.

또한 대법원은 토지소유자로 하여금 그 지상 건물 공유자를 상대로 퇴거청구를 할 수 있도록 허용하면, 토지소유자가 건물의 점유 자체를 회복하도록 하거나 건물에 관한 공유자의 사용관계를 임의로 정하게 하는 결과가 된다고 보았습니다. 이는 토지소유권의 보호 범위를 넘어서는 것이기 때문에 허용될 수 없다는 것입니다. 즉 건물 전체가 단독소유든 공유물이든, 건물소유자 또는 공유자에게 별도의 퇴거청구를 하는 것은 원칙적으로 허용되지 않습니다.

건물소유자에게 퇴거청구를 할 수 없다고 해서 토지소유자가 손을 놓아야 하는 것은 아닙니다. 대법원은 토지소유자의 권리구제 방법을 분명히 제시합니다.

첫째, 건물 전체에 대해 철거와 토지인도를 명하는 집행권원을 확보하여 곧바로 철거집행에 나아갈 수 있습니다. 둘째, 철거집행이 이루어지기 전까지 토지 점유에 관한 부당이득반환청구를 할 수 있습니다. 실제로 대법원은 토지소유자로서는 건물 전체에 대하여 철거에 관한 집행권원을 확보하거나, 철거 전까지 토지 점유에 관한 부당이득반환 등을 청구하는 방법으로 권리구제를 받을 수 있다고 분명히 적시하였습니다.

따라서 소송 전략상으로는 상대방이 누구인지, 건물 전체의 소유관계가 어떠한지, 일부 지분 양도가 있었는지, 집합건물인지, 공용부분인지, 전체 철거가 가능한지, 집행권원 확보가 되었는지 등을 따져서 청구취지를 정밀하게 구성해야 합니다.

건물철거 판결만으로도 충분한 사건인지, 추가로 부당이득반환청구를 병행해야 하는지, 혹은 지분권자 전원을 상대로 해야 하는지를 미리 검토하지 않으면 집행 단계에서 막히기 쉽습니다.

건물철거 청구가 인정되기 위해서는 무엇보다 상대방이 토지를 점유할 정당한 권원이 없어야 합니다. 법정지상권, 관습법상 법정지상권, 지상권, 임차권, 사용대차, 토지사용승낙, 유치권 등의 항변이 제기되면 철거청구의 결론은 크게 달라질 수 있습니다.

따라서 토지소유자가 건물철거를 청구할 때에는 먼저 그 건물이 자신의 토지 위에 존재하는지, 어느 범위까지 침범하는지, 상대방이 주장할 수 있는 법적 권원이 있는지, 건물소유자는 누구인지, 점유자는 소유자인지 아니면 제3자인지부터 정리해야 합니다. 98다57457 판결도 바로 이러한 구조에서, 건물이 피고 소유라면 원고는 철거와 대지 인도를 청구할 수 있을 뿐 퇴거를 청구할 수 없다고 보았습니다.

또한 집합건물이나 공유 건물에서는 건물소유권의 변동이 소송 도중 발생하기도 합니다. 사용자께서 제시한 사례처럼 일부 지분이 제3자에게 양도되면, 누가 어느 범위의 철거의무를 부담하는지 다시 정리해야 하고, 건물 전체 철거의 집행권원을 확보하지 못하면 일부 지분 판결만으로는 현실적인 철거집행이 쉽지 않을 수 있습니다. 이런 이유로 건물철거 소송은 단순한 소유권 분쟁이 아니라 권원, 지분, 집행 가능성까지 함께 설계하는 소송이라고 보는 편이 정확합니다.

실무에서 자주 놓치는 부분이 바로 “토지인도”와 “건물철거”의 집행 구조가 다르다는 점입니다. 대지 인도를 명하는 판결만으로는 그 토지 위에 존재하는 건물의 철거가 자동으로 가능해지는 것이 아닙니다.

반대로 건물철거 판결을 받아야만 건물 자체를 제거하는 집행이 가능합니다. 그래서 무권원 건물이 문제 되는 사건에서는 대체로 ‘건물철거 및 대지인도’를 함께 구하는 형태로 청구가 구성됩니다.

건물철거를 구하지 않고 토지인도만 구하면, 현실적으로 토지를 회복하는 데 한계가 생길 수 있습니다. 이 때문에 대법원이 건물소유자에 대한 퇴거청구를 인정하지 않으면서도 철거청구를 핵심적 구제수단으로 보는 것입니다.

즉 토지소유자가 진정으로 회복하려는 것은 건물 내부 공간에 대한 출입 통제가 아니라, 자신의 토지 위에 존재하는 방해물 자체의 제거입니다. 그래서 법은 건물철거라는 본질적 수단을 중심으로 권리구제를 설계하고, 퇴거는 그 철거집행에 내재된 문제로 처리합니다.

자신의 토지 위에 적법한 권원 없이 타인의 건물이 존재한다면, 토지소유자는 토지소유권에 기하여 그 건물의 철거와 해당 대지 부분의 인도를 청구할 수 있습니다. 그러나 그 건물의 소유자가 자기 건물을 점유하고 있다는 이유만으로, 토지소유자가 그 사람에게 건물에서 퇴거하라고 별도의 청구를 할 수는 없습니다.

이러한 법리는 건물이 공유관계에 있는 경우에도 그대로 적용됩니다. 건물철거의무에는 철거집행에 필요한 퇴거가 포함되므로, 별도 퇴거소송은 청구 구조상 부적절하거나 소의 이익이 문제 될 수 있습니다.

따라서 건물철거 사건에서는 “퇴거를 추가로 붙이면 더 강력해지겠지”라고 생각하기보다, 상대방의 권원 유무, 건물의 소유관계, 공유 여부, 지분 이전 여부, 전체 철거집행 가능성, 부당이득반환 병행 필요성 등을 중심으로 청구취지를 정교하게 설계하는 것이 중요합니다. 건물철거 소송은 소유권에 기한 방해배제청구의 전형이지만, 동시에 집행을 염두에 두고 구조를 짜야 실질적인 권리회복이 가능한 사건이라는 점을 기억해야 합니다.