임대차계약의 특약을 충족하지 못한 것을 원인으로 제기된 임대차보증금 청구를 기각시킨 사례

의뢰인은 관할관청으로부터 야적장 부지조성을 위한 개발행위허가를 받았고, 그 후 야적장으로 사용할 목적이 있는 상대방과 임대차계약을 체결하였는데, 임대차계약 대상 토지 중 일부에 대해서는 아직 개발행위허가가 나지 않은 상태였습니다. 그러므로 당사자들은 계약서를 작성하면서 임대차보증금 잔금기일까지 전용허가를 완료해 주기로 했는데요.

의뢰인은 관할관청으로부터 야적장 부지조성을 위한 개발행위허가를 받았고, 그 후 야적장으로 사용할 목적이 있는 상대방과 임대차계약을 체결하였는데, 임대차계약 대상 토지 중 일부에 대해서는 아직 개발행위허가가 나지 않은 상태였습니다. 그러므로 당사자들은 계약서를 작성하면서 임대차보증금 잔금기일까지 전용허가를 완료해 주기로 했는데요.

이러한 상황에서 상대방은 의뢰인에게 임대차보증금 및 잔금을 모두 지급하였고, 그 후 상대방은 잔금기일 전까지 전용허가를 완료하여 주겠다는 특약사항이 있었음에도 이를 준수하지 않고 토지 사용에 제한을 받았던 것을 이유로 임대차계약의 해지를 주장하였습니다.

그리하여 상대방은 의뢰인을 상대로 임대차보증금 반환청구 소송을 제기하였고, 이에 대응하기 위해 의뢰인은 저희 법무법인을 찾아오게 되었습니다.

의뢰인은 저희 법무법인을 방문하여 도움을 요청하였고, 사건 담당 변호사님은 의뢰인의 사정을 경청하여 당시 의뢰인이 직면한 상황을 법리적으로 면밀히 검토하여 상대방의 주장에 대응하기로 하였습니다.

이 사건의 쟁점은 실제로 임대차계약이
① 특약사항의 이행 위반을 원인으로 해지가 되었는지 문제
② 그로 인해서 임대인이 보증금을 반환해야 하는 상황인지 문제

가 쟁점이 되었습니다.

이에 의뢰인과 저희 법무법인님은 상대방(원고)의 주장에 대하여

① 임대차계약이 합의해지가 되었다고 한다면, 구체적인 증거자료를 원고가 제출하여야 하나, 원고는 의뢰인(피고) 남편과의 문자 내역만을 제출하였을 뿐, 직접적인 증거를 제출하지 못하고 있다는 점
② 피고가 특약사항을 불이행하였다거나 임대차 목적 달성 불능으로 인한 임대차계약의 해지의 주장에 보증금반환이 포함되어 있다는 원고의 주장에 대하여, 일부 토지에 대하여 개발행위허가가 나지 않은 상태만으로 특약사항 위반이라거나 계약 목적을 달성할 수 없었다고 볼 수 없다는 점
③ 원고는 일부 토지에 개발허가가 나지 않은 상황을 알고 있었음에도 계약에 따라 잔금 전액을 지급하였고, 일부 불편함이 있음을 인지한 상태에서 토지 이용을 시작하였던 점을 보았을 때 계약 목적 달성에는 아무런 문제가 없다는 점

을 논리적으로 주장·입증하였습니다.

이 사건 담당 법원은 위와 같은 의뢰인(피고)의 주장을 받아들이고, 추가적으로 일부 토지에 대해서는 의뢰인(피고)가 지속적으로 관할관청에 허가 신청을 제출하는 등 노력하여 계약 체결 후 오랜 시간이 경과하지 아니한 시점에 개발행위허가를 받은 점 등을 고려하여 이 사건 임대차계약은 해지된 것이 아니라고 판단하였습니다.

그리하여 의뢰인(피고)는 원고에게 임대차보증금을 돌려주지 않아도 되었고, 심지어 이와 같은 이유로 그동안 원고가 차임을 지급하지 않았기 때문에 보증금에서 공제되어 계약 해지 후 보증금도 돌려주지 않아도 되었습니다.